Hukum Agraria. Modul 4

MODUL 4

Hak-hak atas tanah

KEGIATAN BELAJAR 1

Hak-hak atas Tanah

(Hak-hak Atas Tanah dalam Dimendi UUPA)

A.      HAK-HAK ATAS TANAH SEBELUM BERLAKUNYA UUPA

Sebelum berlakunya UUPA terdapat dua kelompok hak-hak atas tanah. Pertama hak-hak atas tanah yang tunduk pada Hukum Barat dan Kedua, hak-hak atas Tanah berdasarkan pada hukum adat. Walaupun sudah tidak berlaku lagi namun pemahaman hak-hak atas tanah sebelum berlakunya UUPA kadang-kadang masih perlu.

Hak-hak atas tanah pada zaman kolonial menurut  Eddy Ruchiyat dikenal dengan hak-hak Barat, diatur dalam Burgerlijk Wetboek (BW), hak-hak atas tanah berdasarkan pada hukum barat yang pernah berlaku meliputi :

1.      Hak Eigendom, yaitu hak dengan bebas mempergunakan suatu benda sepenuhnya dan menguasai seluas-luasnya asal saja tidak bertentangan dengan undang-undang atau peraturan-peraturan umum yang ditetapkan oleh instansi (kekuasan) yang berhak menetapkannya serta tidak mengganggu hak-hak orang lain. Diatur berdasarkan Pasal 570 BW.

2.      Hak opstal, yaitu hak untuk mempunyai rumah, bangunan atau tanaman-tanaman diatas tanah orang lain, hak ini diberikan berdasarkan S.1872 Nomor 124 untuk paling lama 30 tahun.

3.      Hak erfpacht, adalah hak benda yang paling luas yang dapat dibebankan atas benda orang lain. Pasal 720 BW menyebutkan bahwa pemegang erpact mempunyai hak untuk mengusahan dan merasakan hasil benda itu dengan penuh.

4.      Hak Sewa, Gubernur Jenderal berwenang untuk menyewakan tanah negara bagi kepentingan perkebunan untuk masa 20 tahun

5.      Hak Pakai, Hak ini diberikan kepada gereja-gereja atau badan-badan sosial untuk jangka waktu tertentu. Diatur oleh pasal 821 BW.

6.      Hak Pinjam, Diatur oleh S. 1940 Nomor 427 seperti untuk keperluan rumah sakit yang mendapat subsidi.

Selain hak-hak barat tersebut, hak atas tanah yang exis sebelum berlakunya UUPA adalah hak adat. Dalam hukum adat, tanah dianggap memiliki kedudukan yang sangat penting dikarenakan :

1.      Sifatnya, yakni merupakan satu-satunya benda kekayaan yang meski mengalami keadaan yang bagaimanapun juga masih masih bersifat tetap dalam keadaannya, bahkan kadang-kadang malah menjadi lebih menguntungkan.

2.      Fakta, yaitu suatu kenyataan bahwa tanah itu :

a.       Merupakan tempat tinggal persekutuan;

b.      Memberikan penghidupan pada persekutuan;

c.       Merupakan tempat tinggal kepada dayang-dayang pelingdung persekutuan kepada roh leluhur para leluhur persekutuan;

d.      Merupan tempat dimana para warga persekutuan yang meninggal dunia dikuburkan

Yang menjadi  hak ulayat atau objek ulayat terdiri dari :

1.      Tanah.

2.      Air.

3.      Tumbuh-tumbuhan yang hidup secara liar.

4.      Binatang yang liar.

B.       ARTI DAN TEMPAT HAK ATAS TANAH DALAM ADMINISTRASI PERTANAHAN

UUPA dilahirkan untuk mengakhiri dualisme hukum yang mengatur tentang hak-hak tanah dan menciptakan hukum tanah nasional yang tunggal yang didasarkan pada hukum adat. Dasar hukum hak-hak atas tanah dalam UUPA diatur dalam Pasal 4 ayat (1), yaitu “ Atas hak menguasai dari Negara atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 detentukan adanya macam-macam hak atas sebagian maksud pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang lain serta badan hukum”.

Menurut Soedikno Mertokusumo, wewenang yang dipunyai oleh pemegang hak atas tanah terhadap tanahnya dibagi menjadi 2, yaitu sebagai berikut :

1.      Wewenang umum

Yaitu pemegang hak atas tanah mempunyai wewenang untuk menggunakan tanahnya,  termasuk juga tubuh bumi atau air dan ruang yang ada diatasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan-peraturan lain yang lebih tinggi (Pasal 4 ayat (2) UUPA).

2.      Wewenang Khusus

Yaitu pemegang hak atas tanah mempunyai wewenang hak atas tanah untuk menggunakan tanahnya sesuai dengan hak atas tanahnya, misalnya wewenang pada tanah Hak milik adalah dapat untuk kepentingan pertanian dan atau mendirikan bangunan, wewenang pada tanah Hak Guna Bangunan adalah menggunakan tanah hanya untuk mendirikan dan mempunyai bangunan diatas tanah yang bukan miliknya, wewenang pada tanah Hak Guna Usaha adalah menggunakan tanah hanya untuk kepentingan perusahaan dibidang pertanian, perikanan, peternakan, atau perkebunan.

Pasal 4 ayat (1) menyebutkan :

(1)   Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai dimaksud dalam pasal 2, ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.

(2)   Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini memberikan wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada diatasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum yang lebih tinggi.

Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam pasal 4 ditentukan dalam pasal 16 ayat (1) yang bunyinya sebagai berikut :

(1)   Hak-hak atas tanah sebagimana dimaksud pasal 4 ayat (1) ialah :

a.       Hak Milik,

b.      Hak Guna  Usaha,

c.       Hak Guna Bangunan,

d.      Hak Guna Pakai,

e.       Hak Sewa,

f.       Hak Membuka Tanah,

g.      Hak Memungut Hasil hutan

h.      Hak-hak lain yang tidak termasuk hak tersebut yang akan ditetapkan oleh undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagaimna disebut Pasal 53

Hak-hak atas tanah yang sifatnya sementara dan diatur dalam pasal 53 berbunyi :

(1)   Hak-hak yang sifatnya sementara sebagaimana dimaksud pasal 16 ayat 1 huruf h, ialah hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang dan hak sewa tanah pertanian diatur untuk membatasi sifat-sifatnya yang bertentangan dengan undang-undang ini dan hak-hak tersebut diusakan hapusnya dalam waktu singkat.

(2)   Ketentuan dalam pasal 52 ayat (2) dan (3) berlaku terhadap peraturan yang dimaksud ayait (1) pasal ini.

Maka berdasarkan bunyi pasal 4 ayat (1) dapat ditarik satu pengertian bahwa : hak atas tanah adalah hak-hak yang dapat diberikan dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badab-badan hukum, yang berasal dari hak menguasai Negara atas tanah, air, ruang angkasa dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya.

Untuk lebih lengkapnya Catur Tertib Pertanahan ini meliputi hal-hal sebagai berikut :

(1)   Tertib Hukum Pertanahan

(2)   Tertib Administrasi Pertanahan

(3)   Tertib Penggunaan Tanah

(4)   Tertib Pemeliharaan Tanah dan Lingkungan

Menurut Rusmadi Murad, berdasarkan hak-hak tersebut maka setiap langkah dan gerakan pemerintah dalam bidang pertanahan senantiasa memperhatikan catur tertib pertanahan sebagai lingkaran (cyrcle) kebijaksanaan pemerintah dengan “administrasi pertanahan”

C.      HAK-HAK PENGUASAAN ATAS TANAH DAN HAK-HAK TANAH MENURUT UUPA

MENURUT Budi Haersono, berdasarakn UUPA dalam hukum tanah Nasional dikenal bermacam-macam hak penguasaan atas tanah, yang meliputi :

1.      Hak Bangsa Indonesia (diatur dalam pasal 1);

2.      Hak Menguasai dari Negara (diatur dalam pasal 2);

3.      Hak Ulayat Masyarakat hukum adat, sepanjang menurut kenyataannya masih ada (pasal 3);

4.      Hak-hak Individual :

a.       Hak-hak Tanah (pasal 4)

(1)   Primer :  hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan yang diberikan oleh Negara dan hak pakai yang diberikan oleh Negara (Pasal 16)

(2)   Sekunder : hak guna bangunan dan hak pakai yang diberikan oleh pemilik tanah, hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang, hak sewa dan lain-lainnya (Pasal 37, 41 dan 53)

b.      Wakaf (pasal 49)

c.       Hak Jaminan atas Tanah : hak tanggungan (pasal 23,33,39,51 dan Undang-undang Nomor. 4 Tahun 1996)

Dibawah ini uraian macam-macam hak penguasaan atas tanah, yaitu :

1.      Hak Bangsa Indonesia

Hak bangsa sebagai hak penguasaan atas tanah yang tertinggi, diatur dalam pasal 1 ayat (10 sampai dengan (3), yang berbunyi :

(1)   Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia;

(2)   Seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya dalam wilayah Republik Indonesia sebagai Karunia Tuhan Yang Maha Esa, adalah bumi, air dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan Nasional;

(3)   Hubungan hukum antara bangsa Indonesia dengan bumi, air, dan ruang angkasa termasuk dalam ayat 2 pasal ini adalah hubungan yang bersifat abadi.

2.      Hak menguasai dari Negara diatur dalam pasal 2 yang berbunyi sebagai berikut :

(1)   Atas dasar ketentuan dari pasal 33 ayat (3) UUD 1945 dan hal-hal sebagaimana dimaksud dalam pasal 1 : Bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu, pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi seluruh Rakyat;

(2)   Hak menguasai dari Negara termasuk dalam ayat 1 pasal ini memberikan wewenang untuk :

a.       Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persedian dan pemeliharaannya;

b.      Menetukan dan mengatur hak-hak yang dapat dipunyai atas (bagaian dari) bumi, air, dan ruang angkasa;

c.       Menetukan dan mengatur hubungan - hubungan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.

(3)   Wewenang yang bersumber pada hak menguasai dari Negara tersebut pada ayat 2 pasal ini digunakan untuk mencapai sebesar-besarnya kemakmuran rakyat dalam arti kebangsaan, kesejahteraan dan kemerdekaan, dalam masyarakat dan negara hukum Indonesia yang merdeka, berdaulat, adil dan makmur;

(4)   Hak menguasai dari Negara tersebut diatas pelaksanaannya dapat dikuasakan pada daerah-daerah swatantra dan masyarakat-masyarakat hukum adat, sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional, menurut ketentuan-ketentuan pemerintah.

3.      Hak Ulayat

Hak Ulayat diatur dalam pasal 3 UUPA yang berbunyi:”dengan mengingat ketentuan-ketentuan dalam pasal 1 dan 2, pelaksana hak ulayat dan hak-hak yang serupa dari masyarakat hukum adat, sepanjang menurut kenyataannya masih ada, harus sedekian rupa, sehingga sesuai dengan kepentingan nasional dan negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa, serta tidak boleh bertentangan dengan undang-undang dan peraturan-peraturan yang lebih tinggi.

4.      Hak-hak Individu

KEGIATAN BELAJAR 2

Hak – hak Atas Tanah

(Macam-macam hak atas Tanah dalam

Praktek dan Cara Permohonannya)

A.      MACAM-MCAM HAK ATAS TANAH MENURUT UUPA

1.      Hak – hak atas tanah yang bersifat tetap, yaitu :

a.      Hak Milik,

b.      Hak Guna Usaha,

c.       Hak Guna Bangunan,

d.      Hak Guna Pakai,

e.       Hak Sewa,

f.        Hak membuka Tanah,

g.      Hak Memungut Hasil Hutan,

h.      Hak – hak lain yang tidak termasuk hak tersebut yang akan ditetapkan oleh Undang –undang.

2.      Hak – hak tanah yang bersifat sementara meliputi :

a.       Hak Gadai,

b.      Hak Usaha Hasil,

c.       Hak menumpang dan Sewa tanah pertanian.

3.      Hak-hak lain yang berhubungan dengan tanah, misalnya : hak membuka tanah dan memungut hasil hutan, hak guna air, hak pemeliharaan dan penangkapan ikan, hak guna ruang angkasa dan hak-hak tanah untuk keperluan tempat suci dan sosial.

Boedi Harsono membedakan hak-hak atas tanah yang bersifat primer dan hak-hak tanah yang bersifat sekunder, yang dimaksud dengan :

Hak-hak tanah yang bersifat primer adalah hak-hak atas tanah yang berasal atau diperoleh dari Negara, yaitu hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan yang diberikan oleh Negara dan hak pakai yang diberikan oleh negara (pasal 16 UUPA).

Hak-hak tanah yang bersifat sekunder adalah  hak-hak atas tanah yang berasal atau diperoleh dari pemilik tanah, yaitu hak guna bangunan dan hak pakai yang diberikan oleh pemilik tanah, hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang, hak sewa dan lain-lain (pasal 37,41, dan 53).

Macam-macam hak atas tanah dapat diuraikan sebagai berikut :

1.      Hak Milik

a.       Definisi/ Pengertian

Pengertian hak milik dapat dijumpai dalam Pasal 20 ayat (1) yang selengkapnya berbunyi : “Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh ayng dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6”

Sedangkan dalam ayat (2) disebutrkan bahwa hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

b.      Subjek ( dapat)memiliki hak milik

Yang dapat mempunyai hak milik diatur dalam Pasal 21  Ayat :

(1)   hanya Warga Negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.

(2)   Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya.

(3)   Orang asing sesudah berlakunya undang-undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan tampa wasiat atau pencampuran harta perkawina.

c.       Pendaftaran Hak Milik

Pasal 23 Ayat :

(1)   Hak Milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan  menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19.

(2)   Pendaftaran yang dimaksud dengan ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan serta pembebanan hak tersebut.

d.      Jaminan Utang.

Hak milik dapat dijadikan utang dengan dibebani hak tanggungan (pasal 25)

Hak Milik Hapus bila :

1)      Tanahnya Jatuh Pada Negara :

1.      Pencabutan Hak berdasarkan Pasal 18;

2.      Penyerahan dengan Sukarela oleh Pemiliknya;

3.      Diterlantarkan;

4.      Ketentuan Pasal 21 ayat 3 dan 26 ayat 2

2)      Tanahnya Musnah.

e.       Peralihan Hak Milik

Peralihan Hak Milik atas tanah diatur dalam Pasal 20 ayat (2) UUPA, Hak Milik dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain. Dua Peralihan Hak Milik atas Tanah dapat dijelaskan sebagai berikut :

1)      Beralih artinya berpindahnya hak Milik  atas tanah dari Pemilinya kepada pihak lain dikarenakan suatu peristiwa Hukum.

2)      Di Alihkan/ Pemindahan hak artinya berpindahnya hak milik atas tanah dari pemiliknya  kepada pihak lain dikarenakan adanya status perbuatan hukum.

f.       Terjadinya hak Milik

Hak milik atas tanah dapat terjadi melalui 3 cara sebagaimana yang disebutkan dalam pasal 22 UUPA yaitu :

1)      Hak milik atas tanah yang terjadi menurut hukum adat.

2)      Hak tanah yang terjadi karena penetapan dari pemerintah.

3)      Hak tanah yang terjadi karena ketentuan undang-undang.

g.      Penggunaan hak milik oleh bukan pemiliknya

Beberapa bentuk penggunaan atau pengusahaan tanah hak milik oleh bukan pemiliknya, yaitu :

1)      Hak Milik Tanah dibebani  dengan hak guna bangunan;

2)      Hak milik tanah dibebani dengan hak pakai;

3)      Hak Sewa untuk Bangunan;

4)      Hak Gadai;

5)      Hak Usaha bagi Hasil (Perjanjian bagi hasil);

6)      Hak menumpang;

7)      Hak Sewa Tanah Pertanian.

h.      Pembebanan hak milik dengan hak tanggungan

Menurut pasal 25 UUPA, Hak Milik atas Tanah dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.

Syarat Sah terjadinya Hak Tanggungan harus memenuhi 3 unsur yang bersifat  kumulatif :

a.      Adanya perjanjian Hutang piutang sebagai perjanjian pokok.

b.      Adanya Akta pemberian hak Tanggungan sebagai perjanjian ikutan/ tambahan.

c.       Adanya pendaftaran akta pemberian hak tanggungan.

i.        Hapusnya Hak Milik, yaitu :

a.      Pencabutan hak berdasarkan pasal 18;

b.      Penyerahan dengan sukarela oleh Pemiliknya;

c.       Diterlantarkan;

d.      Subjek haknya tidak memenuhi syarat sebagai Subjek Hak Milik atas Tanah;

e.       Peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak memenuhi syarat sebagai subjek Hak Milik atas Tanah.

Hak milik atas tanah bisa hapus karena tanahnya Musnah, misalnya karena adanya bencana alam.

2.      Hak Guna Usaha

a.      Definisi

Yang dimaksud dengan HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29, guna Perusahaan, pertanian, perikanan atau peternakan. (Pasal 28 ayat 1).

b.      Jumlah luas dan jangka waktu

Luasnya paling sedikit 5 Hectar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 Hektar atau lebih harus memakai imvestasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman. (Pasal 28 ayat 2). HGU dapat beralih dan dialihkan.

c.       Subjek (yang dapat) memiliki hak guna usaha

Yang dapat mempunyai hak guna usaha diatur dalam pasal 30 yaitu :

1)      Warga Negara Indonesia;

2)      Badan Hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

d.      Pendaftaran hak Guna Usaha

Pasal 32 ayat :

1.       Hak Guna Usaha, termasuk syarat-syarat pembagiannya, demikian juga setiap peralihan dan penghapusan hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuanketentuan yang dimaksud dalam pasal 19

2.      Pendaftaran yang dimaksud ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai peralihan serta hapusnya hak guna usaha, kecuali dalam hal itu karena jangka waktu berakhir.

e.       Jaminan Utang

Hak Guna dapat dijadikan jaminan Utang dengan dibebani hak tanggungan (pasal 33)

Hak Guna Usaha Hapus karena :

1.      Jangka waktu berakhir;

2.      Dihentikan sebelum jangka waktu berakhir karena sesuatu syarat yang tidak terpenuhi;

3.      Dilepaskan oleh pemegang hak sebelum jangka waktunya berakhir;

4.      Dicabut untuk kepentingan umum;

5.      Diterlantarkan;

6.      Tanahnya musnah;

7.      Ketentuan dalam pasal 30 ayat 2;

f.       Asal tanah HGU

Asal tanah HGU adalah tanah Negara, kalau asal tanah HGU berupa tanah hak, maka tanah hak tersebut  harus dilakuka pelepasan atau penyerahan hak oleh pemegang hak dengan pemberian ganti kerugian oleh calon pemegang HGU.

g.      Terjadinya HGU

HGU terjadi dengan penetapan pemerintah. HGU ini terjadi ini terjadi melalui permohonan pemberian HGU oleh pemohon BPN.

h.      Jangka Waktu HGU

Untuk pertama kali paling lama 3tahun dan dapat diperpanjang  untuk jangka waktu paling lama 25 tahun (Pasal 29 UUPA). Pasal 8 PP Nomor 40 Tahun 1996 mengatur jangka waktu HGU adalah pertama kali paling lama 35 tahun, diperpanjang paling lama 25 tahun dan diperbarui paling lama 35 tahun.

Perpanjang maupun pembaharuan HGU diajukan selambat-lambatnya 2 tahun sebelum berakhir jangka waktu HGU, persyaratan yang harus dipenuhi :

1)      Tanahnya masih diusahakan dengan hak sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;

2)      Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; dan

3)      Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.

3.      Hak Guna Bangunan (HGB)

a.      Definisi/ Pengertian

Yang dimaksud HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu paling lama 30 tahun. (pasal 35 ayat 1).

b.      Jumlah Luas dan Jangka Waktu,

UUPA hanya membatasi jamgka waktu HGB paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang  paling lama 20 Tahun, HGB dapat beralih dan dialihkan (pasal 35 ayat 3).

c.       Subjek (yang dapat) memiliki HGB

Yang dapat mempunyai HGB diatur dalam Pasal 36 :

Dalam Ayat 1 : diatur bahwa yang dapat mempunyai HGB ialah :

1.      Warga Negara Indonesia;

2.      Badan Hukum yang didirikan  menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

Dalam Ayat 2 dijelaskan bahwa orang atau badan Hukum yang mempunyai HGB dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat sebagaimana tersebut dalam ayat 1 maka dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat.

d.      Pendaftaran HGB

Dalam pasal 38 ayat 1 dijelaskan bahwa HGB , termasuk syarat-syarat pemberian, demikian juga setiap peralihan dan penghapusan hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud pasal 19.

Dalam ayat 2 dikatakan bahwa Pendaftaran sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai peralihan serta hapusnya HGB, kecuali dalam hal itu hapus karena waktunya berakhir.

e.       Jaminan Utang

HGB dapat diajdikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan (pasal 39).

HGB hapus karena :

1)      Jangka waktunya berakhir;

2)      Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuai syarat tidak dipenuhi;

3)      Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;

4)      Dicabut untuk kepentingan umum;

5)      Diterlantarkan;

6)      Tanahnya musnah;

7)      Ketentuan dalam pasal 36 ayat 2.

f.        Asak Tanah HGB

Pasal 37 UUPA menegaskan bahwa HGB HGB terjadi pada tanah yang dikuasai oleh Negara atau tanah milik orang lain. Sedangkan Pasal  21 PP Nomor 40 Tahun1996 menegaskan bahwa tanah yang dapat diberikan HGB adalah tanah Negara, tanah hak pengolahan, atau tanh hak milik

g.      Hak Pegang HGB

Berdasarkan Pasal 32 PP Nomor 40 Tahun 1996, pemegang HGB berhak :

1)      Menguasai dan mempergunakan tanah selama waktu tertentu;

2)      Mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya;

3)      Mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain; dan

4)      Membebani hak tanggungan.

h.      Hapusnya HGB

Berdasarkan pasal 40 UUPA, HGB hapus karena :

1.      Jangka waktunya berakhir;

2.      Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat yang tidak terpenuhi;

3.      Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir

4.      Dicabut untuk kepentingan umum;

5.      Diterlantarkan;

6.      Tanahnya musnah;

7.      Ketentuan dalam Pasal 39 ayat 2.

4.      Hak Pakai

a.      Definisi/ Pengertian

Menurut ketentuan Pasal 41 hak pakai adalah hak untuk menggunakan/ dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, aymg memberi wewenang atau kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh Pejabat yang berwenang.

Dalam ayat 2 dikatakan bahwa hak pakai dapat diberikan :

1)      Selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk kepentingan tertentu;

2)      Denagn Cuma-Cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa apapun.

Dalam ayat 3 ditegaskan bahwa pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.

b.      Subjek (yang dapat) memiliki hak pakai

Sebagaimana yang diatur oleh pasal 42 meliputi :

1.      Warga negara Indonesia;

2.      Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;

3.      Badan Hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;

4.      Badan Hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

Dalam Pasal 39 PP Nomor 40 tahun 1996, subjek hak pakai bertambah dengan :

5.      Departemen, Lembaga Pemerintah Nondepartemen, dan pemerintah daerah;

6.      Nadan-badan keagamaan sosial

7.      Perwakilan Negara Asing dan perwakilan badan Internasional.

c.       Mengenai terjadi dan peralihan

Sepanjang tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, maka hak pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang. Sedangkan hak pakai  atas tanah pemilik, hanya dapat dialihkan kepada pihak lain jika hal ini dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan

Perbedaan berdasarkan PP Nomor 40 tahun 1996 adalah, bahwa hak pakai atas tanah Negara disamping dapat dialihkan (dengan izin), juga dapat beralih (pasal 54).

d.      Pendaftaran hak pakai

Tidak ada ketentuan yang mengatur pendaftaran hak pakai dalam UUPA, sedangkan dalam Pasal 43 PP Nomor 40 tahun 1996, hak pakai wajib didaftarkan.

e.       Jaminan Utang

Dalam UUPA juga tidak diatur apakah hak pakai bisa dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan atau tidak. Sedangkan Pasal 53 PP Nomor 40 Tahun 1996 memungkinkan hak pakai atas tanah Negara dan hak Pengelolahan dijadikan jaminan Utang.

f.        Jangka waktu

Dalam PP Nomor 40 tahun 1996, pasal 45 disebutkan bahwa hak pakai atas tanah negara, dapat diberikan jangka waktu 20 tahun dan dapat diperpanjang dalam waktu 20 tahun. Untuk keperluan tertentu seperto Apartemen, nadan keagamaan, dan perwakilan negara asing, hak pakai dapat diberikan selama tanahnya digunakan.

Hak pakai dapat diperpanjang dan diperbarui, untuk penanaman modal, perpanjangan dan pembaruan dapat dimintakan sekaligus (Pasal 48 PP Nomor0 tahun 1996).

g.      Kewajiban pemegang hak pakai

Berdasarkan Pasal 50 dan 51 PP Nomor 40 tahun 1996, pemegang hak Pakai berkewajiban :

1)      Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan tanah Hak Pengolahan atau hak perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak Milik;

2)      Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya sebagaimana ditetapkan oleh keputusan pemberiannya atau perjanjian penggunaan tanah hak pengolahan atau perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik;

3)      Mmelihara dengan dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;

4)      Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak pakai kepada Negara, pemegang hak pengolahan atau pemilik atnah sesudah hak pakai tersebut hapus.

5)      Menyerahkan kembali sertifiakat hak pakai yang telah hapus kepada kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kota setempat; dan

6)      Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi perkarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak pakai.

h.      Hak pemegang hak pakai

Berdasarkan Pasal 52 PP Nomor 40 Tahun 1996, pemegang hak pakai berhak :

1)      Menguasai dan mempergunakan tanah selama waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau usahanya;

2)      Memindahkan hak pakai kepada pihak lain;

3)      Membebaninya dengan hak tanggungan;

4)      Menguasai dan mempergunakan tanah untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.

i.        Hapusnya hak pakai

Berdasarkan pasal 55 PP Nomor 40 tahun 1996, faktor-faktor penyebab hapusnya Hak pakai, yaitu :

1)      Berakhirnya jangka waktu

2)      Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah sebelum jangka waktunya berakhir, karena :

a.       Tidak dipenuhi kewajiban-kewajiban pemegang hak pakai dan atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam hak pakai;

b.      Tidak dipenuhi syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian-perjanjian hak pakai antara pemegang hak pakai dengan pemilik tanah atau perjanjian pergunaan hak pengelolaan; atau

c.       Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap.

3)      Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;

4)      Hak pakainya dicabut;

5)      Diterlantarkan;

6)      Tanahnya musnah;

7)      Pemegang hak pakai tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak pakai.

5.      Hak Sewa untuk bangunan.

Hak sewa untuk bangunan adalah hak sewa atas tanah orang lain yang digunakan untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sewa. (Pasal 44 ayat 1).

Pembayaran sewa itu dapat dilakukan :

a.       Satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu.

b.      Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.

Subjek (Pemegang)hak sewa untuk bangunan diatur dalam pasal 45 yaitu :

a.       Warga Negara Indonesia;

b.      Orang-orang asing yang berkedudukan di Indonesia;

c.       Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;

d.      Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

6.      Hak membuka tanah dan memungut Hasil Hutan

Pasal 46 hanya menyebutkan bahwa hak membuka tanah dan memungut hasil hutan diatur oleh pemerintah.

7.      Hak Guna air, Pemeliharaan dan penangkapan ikan.

Dalam pasal 47 ayat 1 disebutkan bahwa hak guna air ialah hak untuk memperolah air untuk keperluan tertentu dan/ atau mengalirkan air itu atas tanh orang lain.

8.      Hak Guna Ruang Angkasa

Pasal 48 ayat 1 menyebutkan Hak Guna Ruang angkasa  memberi kewenangan untuk mempergunakan tenaga dan unsur-unsur dalam ruang angkasa guna usaha-usahamemelihara dan memperkembangkan kesuburan tanah, air, serta kekayaan alam yang terkandung didalamnya dan hal-hal lain yang bersangkutan dengan itu.

9.      Hak-hak untuk Keperluan Tempat Suci dan Sosial

Hak milik tanah badan-badan keagamaan dan sosial sepanjang dipergunakan untuk usaha dalam bidang keagamaan dan sosial diakui dan dilindungi. (pasal 49)

B.       PROSEDUR ADMINISTRASI PERMOHONAN HAK ATAS TANAH

UUPA tidak mengatur bagaimana prosedur permohonan hak-hak atas tanah dilakukan. Untuk kebutuhan ini, dikeluarkan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1973 tentang Ketentuan-ketentuan menegenai Tata cara Pemberian Hak atas Tanah. Peraturan ini dikeluarkan untuk melaksanakan Permendagri Nomor 6 Tahun 1972 tentang Pelimpahan wewenang Pemberian Hak atas Tanah dan Keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor 88 tahun 1972 tentang Susunan Organisasi Direktorat Agraria Provinsi dan Susunan Organisasi Agraria Kabupaten/ Kotamadya.

Menurut pasal 1 Permendagri Nomor 5 tahun 1973, yang dimaksud dalam peraturan ini dengan “Hak atas Tanah” adalah HAK MILIK, HAK GUNA USAHA, HAK GUNA BANGUNAN, HAK PAKAI DAN HAK PENGELOLAAN.

Mengenai siapa yang berhak memohon hak atas tanah, maka tergantung hak atas tanah apa yang dimohonkan.

1.      Bagi warga negara Indonesia perorangan maka ia dapat memojon :

a.       Hak Milik.

b.      HGB atau

c.       Hak Pakai.

2.      Bagi Warga Asing yang bertempat tinggal di Indonesia dapat memohon HAK PAKAI.

3.      Bila pemohon adalah badan hukum yang ditunjuk pemerintah sebagai pemegang hak milik atas tanah, maka sama seperti Warga Negara Indonesia tunggal ia dapat memohon,

a.       Hak milik, atau

b.      HGB, atau

c.       Hak Pakai

4.      Bila pemohon adalah badan Hukum yang tidak ditunjuk pemerintah sebagai pemegang hak atas tanah, sama seperti Perseroan Terbatas (PT) dan Yayasan yang dapat memohon :

a.       HGU atau

b.      HGB, atau

c.       Hak Pakai

5.      Khusus untuk Departemen/ Jawatan Pemerintah atau Perusahaan atau Perusahaan tanah Industri yang ditunjuk oleh Pemerintah secara Khusus dapat memohon hak pengelolaan.

6.      Untuk usaha pertanian, perkebunan dan perikanan yang cukup luas lebih dari 5 Hektar yang dimohon biasanya ialah HGU dengan tidak bergantung pada subjeknya apakah orang atau badan hukum.

Tahap demi tahap prosedur permohonan Hak atas Tanah :

1.      Surat permohonan

Berdasarkan Permendagri Nomor 5 tahun 1973, permohonan dibuat rangkap 6. Permohonan memuat keterangan :

a.       Pemohon :

1)      Jika pemojon perorangan : Nama, Umur, Kewarganegaraan, tempat tinggal, pekerjaan serta jumlah istri dan anak, jika seorang isteri disebutkan pula tentang suaminya.

2)      Jika Pemohon badan Hukum : Nama, tempat kedudukan, akta atau peraturan Pendiriannya, tanggal dan Nomor Surat Keputusan Mendagri tentang Penunjukan sebagai badan Hukum ayng boleh mempunyai tanah dengan hak milik.

b.      Tanahnya :

1)      Letaknya,

2)      Statusnya,

3)       

4)      Jenisnya

5)      Penguasaannya,

6)      Penggunaannya,

c.       Lain-lain

2.      Permohonan dilampiri dengan :

a.       Mengenai diri pemohon

1)      Perorangan (Surat Kewarganegaraan)

2)      Badan Hukum (Akta pendirian dan salinan surat keputusan sebagai badan hukum yang dapat mempunyai hak milik )

b.      Mengenai tanahnya : jika telah ada dibuatkan turunan sertifikat/ akta Pejabat Balik Nama, Surat Ukur/ gambar situasi, Petuk Pajak Hasil bumi/ Verponding Indonesia atau Surat keterangan pendaftaran tanah. Jika belum ada surat ukur/ gambar situasinya, maka dilampirkan gambar situasi yang dibuat oleh pemohon sendiri.

c.       Turunan dari surat-surat bukti perolehan hak secara beruntun.

Rangkuman

Sedikitnya ada tiga pasal yang mengatur tentang hak-hak atas tanah dalam UUPA, yaitu pasal 4, Pasal 16 dan Pasal 53, hak-hak atas tanah yang diatur oleh UUPA meliputi :

1.      Hak-hak Tanah yang bersifat Tetap, yaitu :

a.      Hak milik,

b.      HGU,

c.       HGB,

d.      Hak Guna Pakai,

e.       Hak Sewa,

f.        Hak mebuka Tanah,

g.      Hak memungut Hasil hutan,

h.      Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan ditetapkan oleh undang-undang.

2.      Hak-hak atas tanah yang Bersifat sementara, meliputi :

a.      Hak gadai,

b.      Hak Usaha bagi hasil,

c.       Hak menumpang dan sewa tanah pertanian.

3.      Hak-hak lain yang berhubungan dengan tanah, misalnya : hak membuka tanah dan memungut hasil hutan, hak guna air, hak pemeliharaan dan penangkapan ikan, hak guna ruang angkasa, dan hak-hak tanah untuk keperluan tempat suci dan sosial.

Hak tanah adalah                                          :  hak yang melekat pada tanah

Hak-hak atas tanah yang bersifat primer   : hak-hak atas tanah yang berasal  atau diperoleh  dari Negara

Hak tanah yang bersifat sekunder              : hak-hak atas tanah yang berasal atau diperoleh dari pemilik tanah.

Hak Domei                                                     : tanah sebagai hak milik Negara yang dianut oleh penjajah belanda.