Hukum Agraria. Modul 7

MODUL 7

Peralihan Hak Atas Tanah

Peralihan adalah perbuatan hukum yang sengaja dilakukan dengan tujuan agar hak atas tanah beralih dari yang mengalihkan  kepada yang menerima peralihan. Peralihan hak atas tanah ini ada juga yang menyebutnya dengan istilah “pemindahan” hak atas tanah.

Sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 20,26,28,38 dan 43 UUPA maka setiap hak atas tanah dapat beralih dan dialihkan. Dalam Praktik peralihan hak itu dapat berbentuk :

1.      Jual Beli;

2.      Tukar-menukar;

3.      Hibah;

4.      Pemisah dan Pembagian Harta Warisan;

5.      Pemisah dan Pembagian Harta Biasa (bukan warisan);

6.      Penyerahan/ Hibah atau wasiat (legaat);

7.      Penyerahan tanah sebagai modal perusahaan.

KEGIATAN BELAJAR 1

RUANG LINGKUP DAN DASAR HUKUM

PERALIHAN HAK

Dasar  hukum peralihan hak atas tanah dalam UUPA diatur pada  Pasal 20,28,35 dan 43 UUPA. Pasal 20 UUPA ayat 2 menyatakan bahwa “Hak memiliki dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain”. Pasal 28 ayat 3 menyatakan bahwa HGB dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Kemudian pasal 35 ayat 3 menyatakan bahwa “ HGB dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Terhadap hak pakai dapat pembatasan sebagaimana diatur dalam Pasal 43 UUPA yaitu :

1.      Sepanjang mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara maka hak pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang.

2.      Hak pakai atas tanah milik hanya dapat dialihkan kepada pihak lain jika hal itu dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan.

Pada masa lalu yang dapat diangkat menjadi PPAT ialah :

a.       Notaris

b.      Pegawai-pegawai dan bekas Pegawai dalam lingkungan Direktorat Jenderal Agraria yang dianggap mempunyai pengetahuan yang cukup tentang peraturan-peraturan pendaftaran tanh dan peraturan-peraturan lain yang berkaitan dengan dengan persoalan peralihan hak atas tanah.

c.       Para pegawai Pamong Praja yang pernah melakukan tugas sebagai PPAT.

d.      Orang-orang lain yang telah lulus dalam ujian yang diadakan oleh direktorat Jenderal Agraria.

Tugas PPAT ialah  :

1.      Membuat akta mengenai perbuatan-perbuatan  hukum yang disebutkan dalam pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997.

2.      Membantu pihak-pihak yang melakukan perbuatan hukum mengajukan permohonan ijin pemindahan hak dan permohonan penegasan konversi serta pendaftaran hak sebagaimana disebut di dalam Peraturan Menteri Pertanian dan Agraria No. 2 tahun 1962.

Peralihan hak atas tanah harus dilakukan melalui akta yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang berwenang, yaitu :

1.      PPAT ; untuk jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan kedalam perusahaan (inberik), dan pembagian hak bersama.

2.      Notaris; untuk peleburan atau penggabungan harta perusahaan (merger) yang tidak didahului dengan liquidasi perusahaan yang tergabung atau melebur.

3.      Notaris, Pengadilan, Balai Harta Peninggalan, atau Kepala Desa dan Camat; untuk Pemindahan Hak karena waris, tergantung kedudukan hukum para waris;

4.      Developer dan disahkan oleh PEMDA ; untuk memisahkan hak milik atas Satuan Rumah Susun,

5.      Pejabat Lelang ; untuk Rumah yang dilelang;

6.      Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf ; untuk tanah yang diwakafkan

Dokumen-dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran balik nama :

1.      Surat permohonan balik Nama

2.      Suarat Kuasa apabila pengurusannya di Kuasakan.

3.      Akta tentang perbuatan Hukum pemindahan hak tersebut.

4.      Bukti Identitas pihak yang mengalihkan.

5.      Bukti Identitas penerima hak.

6.      Sertifikat Hak atas Tanah.

7.      Izin pemindahan hak apabila dipersyaratkan.

8.      Bukti Pelunasan BPHTB berdasarkan UU No. 20 Tahun 2000. Objek atau bangunan.

9.      Bukti Pelunasan PPh berdasarkan PP No. 48 tahun 1994 jo No 27 tahun 1996.

KEGIATAN BELAJAR 2

Jual Beli, Tukar-menukar, dan

Hibah Hak atas Tanah

Untuk memastikan bahwa peralihan hak atas tanah yang dilakukan melalui jual beli diperoleh secara aman, menurut Effendi Perangin perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut :

1.      Rencana Tata Guna Tanah?

2.      Hak Siapa?

3.      Bolehkah kita  membeli?

4.      Selidiki tanda bukti hak?

5.      Bangunan?.....kalau ada bangunan di atasnya harus jelas siapa pemiliknya.

6.      Status Tanah.....diajimkan atau tidak?

7.      Bebas dari Perselisihan dan Sitaan

8.      Penjualnya?.....jual beli dengan orang lain adalah batal (Pasal 1471 KUH Perdata).

9.      AKTA PPAT.....jual beli tanh harus dilakukan dengan AKTA PPAT (Pasal 19 PP No. Tahun 1961)

10.  Balik Nama.......setelah dilakukan jual beli harus didaftarkan di Kantor Pendaftaran Tanah,

11.  Mohon Hak......apabila seseorang “membeli” tanah kapling yang berstatus tanah negara  ( yang “menjual” hanya memiliki SPPT) maka ia perlu segera memohon hak atas tanah itu.

12.  Batalkan Jual beli.....Menurut pasal 51 UUPA, hukum jual beli tanah berdasar hukum adat, dalam hukum adat jual beli tanah adalah sah, biarpun dilakukan bukan dengan akta PPAT, PP No 10 tahun 1961 juga tidak menyatakan kalau jual beli itu tidak dilakukan dengan akta PPAT maka jual beli itu tidak sah, sehingga jual beli dengan akta dibawah tangan adalah sah

13.  Roya Hipotek......Tanah yang sudah dihipotekkan dan hipotek itu masih berlangsung dapat dijual

14.  Cabut Kuasa

A.      TUKAR-MENUKAR HAK ATAS TANAH

Hak atas Tanah dapat juga berpindah karena tanah kepunyaan seseorang ditukar dengan tanah kepunyaan orang lain.

Menurut pasal 37 PP no. 24 Tahun 1997 tukar menukar tanah harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Bentuk akta Tukar-menukar ditetapkan juga dalam Peraturan Kepala BPN No. 6 tahun 1989 tentang penyempurnaan Bentuk Akta PPAT.

B.       HIBAH HAK ATAS TANAH

Seperti halnya jual beli dan tukar-menukar, maka hibah tanahpun bukan merupakan perjanjian pelaksanaannya harus dipenuhi dengan penyerahan hak secara yuridis kepada pihak yang menerima hibah, melainkan merupakan perbuatan hukum yang menyebabkan beralihnya hak milik atas tanah bersangkutan kepada penerima hibah.