Hukum Agraria. Modul 6

MODUL 6

ADMINISTRASI PENGADAAN TANAH

Tanah merupakan sumber daya alam yang sangat penting bagi kelangsungan hidup manusia. Apalagi kalau dikaitkan dengan kerakteristik  Indonesia sebagai Negara agraris maka tanah memegang peranan penting dalam berbagai aspek kehidupan masyarakat, baik dalam kehidupan ekonomi maupun dalam kehidupan sosial lainnya.

 \

KEGIATAN BELAJAR 1

Pengertian dan Maksud Pengadaan Tanah

Istilah pengadaan tanah sebenarnya merupakan perubahan dari istilah pencabutan hak atas tanah dan pembebasan tanah sebagaimana digunakan dalam Undang-undang No. 20 Tahun 1961 Tentang Pencabutan hak-hak Atas Tanah dan benda-benda yang ada diatasnya serta Peraturan Menteri Dalam negeri No. 15 Tahun 1975 Tentang Ketentuan-ketentuan Mengenai Tata Cara Pembebasan Tanah. Istilah penggadaan tanah ini digunakan dalam Keputusan Presiden No. 55 Tahun 1993, Peraturan Presiden No. 36 tahun 2005 dan Peraturan Presiden No. 65 Tahun 2006.

Pada awalnya kewenangan untuk melakukan pencabutan hak sebagaimana diatur dalam UU No. 20 tahun 1961 diberikan kepada Presiden RI dengan membuat suatu Keputusan Presiden.

Menurut Pasal 1 angka 3 Perpres No. 65 Tahun 2006 yang dimaksud dengan pengadaan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah

Ketentuan tentang pengadaan tanah dimaksud untuk memenuhi kebutuhan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum, kepentingan umum disini meliputi kepentingan :

a.       Bangsa dan Negara; dan/ atau

b.      Masyarakat luas; dan/ atau

c.       Rakyat banyak/ bersama; dan atau

d.      Pembangunan

Dalam pasal 5 Perpres No. 65 tahun 2006, pembangunan untuk kepentingan umum yang dilaksanakan Pemerintah atau Pemerintah daerah yang selanjutnya dimiliki atau akan dimiliki oleh Pemerintah atau Pemerintah daerah hanya meliputi :

a.       Jalan umum dan jalan tol, rel kereta api, saluran air minum,/ air bersih, saluran pembuangan air dan sanitalasi;

b.      Waduk, bendungan, bendungan irigasi dan bangunan pengairan lannya;

c.       Pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api dan terminal;

d.      Fasilitas Keselamatan umum, seperti tanggul penanggulangan bahaya banjir,  lahar, dan lain-lain bencana;

e.       Tempat pembuangan sampah;

f.       Cagar alam dan cagar budaya;

g.      Pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik.

KEGIATAN BELAJAR 2

Tata Cara Pengadaan Tanah bagi

Pelaksanaan Pembangunan Untuk

Kepentingan Umum

Masalah pencabutan hak atas tanah didasari oleh ketentuan Pasal 18 Undang-undang  No. 5 tahun 1960 tentang UUPA yang menyatakan bahwa : “ untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur oleh undang-undang”

A.      TATA CARA PENCABUTAN HAK ATAS TANAH

Sebagai penjabaran dari ketentuan Pasal 18 UUPA maka dibuatlah suatu undang-undang yang mengatur tentang pelaksanaan pencabutan hak atas tanah yakni UU No. 20 tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-hak atas tanah dan benda-benda yang ada diatsnya, yang mulai berlaku tanggal 26 September 1961. Dengan berlakunya undang-undang ini sekaligus meng akhiri peraturan warisan kolonial tentang pencabutan hak atas tanh yaitu Onteigeningsordonnantie (Stb. 1920-574). Ordonansi tersebut sudah beberapa kali diubah  dan ditambah yang terakhir dengan Stb. 1947-96, dengan maksud untuk menyesuaikan perubahan keadaan dan keperluan.

Ada beberapa Aspek yang berubah antara UU No.20 Tahun 1961 dengan Onteigeningsordonnantie, yang meliputi :

1.      UU No. 20 Tahun 1961 memberikan delegasi wewenang untuk melakukan pencabutan hak dengan memperhatikan saran-saran dari Menteri Agraria/ Kepala BPN dan Menteri Kehakiman serta Menteri lain yang bersangkutan..

2.      Dalam Sistem onteigeningsordonnantie maka ada tiga instansi yang terlibat, yaitu eksekutif, legislatif dan pengadilan.

3.      Dalam sistem UU No. 20 tahun 1961, Pengadilan Tinggi hanya campur tangan dalam masalah jumlah ganti rugi, bukan dalam sah atau tidaknya ataupun pertimbangan pencabutan hak itu benar atau tidak benar sehingga tidak dapat mempengaruhi yang sudah diputuskan oleh eksekutif.

4.      Karena sistem yang berbeda seperti yang diungkapkan oleh sistem hukum  Belanda yang menonjolkan hak-hak pribadi seseorang dan dengan pernyataan dari kepentingan umum ataupun kepentingan  bagian-bagian dari Indonesia satu bidang tanah air itu dicabut.

Pencabutan Hak atas tanah hanya boleh dilakukan jika memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:

a.       Untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa, negara, serta kepentingan bersama dari rakyat, demikian pula kepentingan pembangunan.

b.      Sebagai cara yang berakhir untuk memperoleh tanah yang diperlukan, yaitu jika musyawarah dengan yang empunyanya tidak dapat membawa hasil yang diharapkan.

Syarat-syarat ini bila digabung dengan isi pasal 18 UUPA maka ada 5 syarat untuk pencabutan hak atas tanah, yaitu :

1.      Dilakukan untuk kepentingan umum termasuk kepentingan bangsa  dan negara serta kepentingan bersama dari rakyat dan kepentingan pembangunan.

2.      Memberi ganti rugi yang layak kepada  pemegang hak.

3.      Dilakukan menurut cara yang diatur oleh UU.

4.      Pemindahan menurut cara biasa tidak mungkin lagi dilakukan (misalnya melalui jual beli atau pembebasan hak).

5.      Tidak mungkin memperoleh tanah ditempat lain untuk keperluan tersebut.

B.       TATA CARA PEMBEBASAN HAK ATAS TANAH

Perangkat hukum yang secara khusus mengatur masalah pembebasan tanah ini adalah Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 15 Tahun 1975 tentang Ketentuan-ketentuan Mengenai Tata Cara Pembebasan Tanah.

Secara singkat tata cara pembebasan atas tanah ialah sebagai berikut :

1.      Pemilik hak atas tanah melepaskan haknya kepada negara.

2.      Pihak yang membutuhkan tanah ini mengajukan permohonan kepada Negara supaya kepadanya diberikan hak tertentu atas tanah yang dimaksud.

3.      Negara/ dalam hal ini Instanti yang berwenang mengeluarkan Surat Keputusan Pemberian Hak.

4.      Pihak yang diberi hak memenuhi kewajibannya seperti yang ditentukan dalam Surat Keputusan Pemberian Hak.

C.      TATA CARA PENGADAAN TANAH BAGI PELAKSANAAN PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM

1.      Tata Cara Pengadaan Tanah Berdasarkan Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005

Pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum dilakukan melalui langkah-langkah :

a.       Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh pemerintah atau pemerintah daerah dilaksanakan dengan cara :

1)      Pelepasan atau penyerahan hak atas tanah;

2)      Pencabutan hak atas tanah;

b.      Pengadaan tanah selain bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh pemerintah atau pemerintah daerah dilakukan dengan cara jual beli, tukar menukar, atau cara lain ayng disepakati secara sukarela oleh pihak-pihak yang bersangkutan:

c.       Pengadaan dan rencana pemenuhan kebutuhan tanah, yang diperlukan bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum hanya dapat dilakukan apabila berdasarkan pada Rencana Tata Ruang Wilayah yang telah ditetapkan lebih dahulu.

d.      Bagi negara yang belum menetapkan Rencana tata ruang Wilayah, pengadaan tanah sebagaimana dimaksud dilakukan berdasarkan perencanaan  ruang wilayah atau kota yang telah ada.

e.       Pembangunan untuk kepentingan umum yang dilaksanakan pemerintah atau pemerintah daerah meliputi :..........

f.       Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum dilakukan melalui musyawarah dalam rangka memperoleh kesepakatan mengenai :

1)      Pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum dilokasi tersebut.

2)      Bentuk dan besarnya ganti rugi.

3)      Musyawarah dilakukan secara langsung antara pemegang hak atas tanah, bangunan, tanaman dan benda-benda lain berkaitan dengan tanah tersebut.

4)      Bisa diwakilkan/ dikuasakan

5)      Kuasa harus tertulis

6)      Musyawarah dipimpin oleh ketua panitia pengadaan tanah.

g.      Musyawarah dilakukan Paling lama 90 hari kalender.

h.      Jika sudah ada kesepakatan Panitia mengeluarkan Keputusan mengenai bentuk dan besarnya ganti Rugi sesuai dengan kesepakatan tersebut.

i.        Ganti Rugi

j.        Jika tidak setuju bisa mengajukan keberatan kepada  Bupati/ wali Kota.......

k.      Bupati/ walikota atau Gubernur setelah mendengarkan pendapat masing-masing pihak mengeluarkan keputusan yang dapat mengukuhkan atau mengubah keputusan panitia pengadaan tanah.

2.      Tata Cara Pengadaan Tanah Berdasarkan Peraturan Presiden No. 65 Tahun 2006

D.    TATA CARA PENGADAAN TANAH BERDASARKAN PERATURAN KEPALA BPN NO. 3 TAHUN 2007 TENTANG PERATURAN KEPALA BPN TENTANG KETENTUAN PELAKSANAAN PERATURAN PRESIDEN NO. 36 TAHUN 2005 TENTANG PENGADAAN TANAH BAGI PELAKSANAAN PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM SEBAGAIMANA TELAH DIUBAH DENGAN PERATURAN PRESIDEN NO. 65 TAHUN 2006 TENTANG PERUBAHAN ATAS PERATURAN PRESIDEN NO. 36 TAHUN 2005 TENTANG PENGADAAN TANAH BAGI PELAKSANAAN PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM.

Peraturan Kepala BPN republik Indonesia No. 3 tahun 2007 merupakan peraturan operasional dari Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005 tentang pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden No. 65 Tahun 2006, secara umum pasal-pasal dalam Peraturan Kepala BPN RI No. 3 Tahun 2007 ini lebih Detail.